• Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse.
Det er Landsbyggefonden, som afgiver tilsagn om ydelsesstøtte på baggrund af boligorganisationens ansøgning og kommunalbestyrelsens indstilling.
Landsbyggefonden kan helt eller delvis bringe betaling af ydelsesstøtte til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.
Boligorganisationen skal foretage eftersyn af de udførte bygningsarbejder med henblik på at vurdere de i tilsagnet omhandlede bygningsdeles tilstand og registrere eventuelle skader inden 1 og 5 år fra arbejdets aflevering. Eftersynene skal foretages af uvildige.
Der skal afsættes tilstrækkelige midler til eftersynet, mindst svarende til ½% af den inden arbejdernes påbegyndelse godkendte udgift. Beløbet skal afholdes inden for den ved byggeriets påbegyndelse godkendte anskaffelsessum. Beløbet anbringes således, at der er sikkerhed for, at det er tilstede, når 1 års og 5-års eftersynet skal foretages. Boligorganisationen forestår - i disse sager - selv eftersynet.
Byggeskadeudbedring for byggeri med tilsagn efter 30.6.1986
Udenfor Landsbyggefondens regi er ved lov oprettet Byggeskadefonden, en selvejende institution. Fonden har til formål at foretage eftersyn og at yde støtte til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet.
Fonden omfatter:
• Byggeri, som modtager offentlige tilsagn til nybyggeri m.v. efter 30.6.1986.
• Udbedringsarbejder, der udføres med støtte fra Byggeskadefonden.
Ved om- og tilbygninger skal bygherren foranledige, at der foretages bygningsgennemgang samt udfærdiges en rapport herom, inden der meddeles tilsagn.
Fonden skal forestå og afholde udgiften ved eftersyn.
Dækning fra fonden kan opnås for skader, der anmeldes til fonden inden 20 år fra byggeriets aflevering.
Bidrag indbetales kontant til Byggeskadefonden senest på byggeriets afleveringstidspunkt.
Bidraget udgør 1% af den inden byggeriets påbegyndelse senest godkendte anskaffelsessum (skema B).
Det bemærkes, at der på byfornyelsesområdet er oprettet en tilsvarende fond, Byggeskadefonden vedrørende bygningsfornyelse.
Behovsundersøgelse
På baggrund af erfaringer fra af fondens støtteordninger - omprioritering, særlig driftsstøtte og støtte til udbedring af byggeskader mv. – er der udarbejdet en rapport: ”Fysisk opretning og forbedring af almene boligafdelinger”. Den giver en nærmere analyse og beskrivelse af det fremtidige investeringsbehov til fysisk opretning og forbedring i den almen boligsektor. Som bilag til rapporten blev der udarbejdet et omfattende tabelværk baseret på Bygnings- og boligregistret (BBR).
Et generelt kvalitetsløft er nødvendigt for en stor del af de almene boliger. Det gælder ikke alene for bygningernes ydre og friarealerne, men også i høj grad om boligerne kan være attraktive i indretning, faciliteter, energiforbrug mv. Der lægges vægt på arkitektonisk kvalitet af bygninger og friarealer, beliggenhed, energi- og miljøforhold, trafik og støjforhold mv. Der er også omtalt emner som kriminalitetsforebyggelse (tryghed), boliger for ældre og handicappede (elevatorbetjening), udvidelsesmuligheder, indeklima og nye køkkener og badeværelser mv.
Disse kvalitetsparametre blev prissat og sat i forhold til et givet omfang i form af 3 scenarier:
Et minimumscenarie som lige netop holder boligen i en god stand, dog med minimumsforbedringer af f.eks. badeforhold mv. Udgifterne anslås over 20 år at udgøre ca. 49 mia. kr.
Mellemscenariet - også benævnt som kvalitetsscenariet - medfører en mere omfattende fornyelse af klimaskærmen og friarealerne, der sættes ind med dæmpning af trafikstøj mv. i 20 % af boligerne, halvdelen af boligerne forudsættes at få nye køkkener og badeværelser og forbedret ventilation mv. Alt forudsættes udført i en god kvalitet og formålet er at hæve disse boligers standard en del over gennemsnittet. Udgifterne anslås over 20 år at udgøre ca. 102 mia. kr.
Det ”store” scenarie indebærer et betydeligt kvalitetsløft, idet der sker en mere omfattende forbedring af både flere boliger og af de enkelte boliger. Det vil i særlig grad medføre et højere byggeteknisk og arkitektonisk kvalitetsniveau på bygninger, friarealer og beboerfaciliteter, samt forbedringer af køkken/bad og indeklima. Flere små boliger sammenlægges og/eller der skabes muligheder for udvidelser. Der tages hensyn til, at mange nye behov fortsat vil trænge sig på, bl.a. muligheder for hjemmearbejde, hvilket stiller nye krav til fleksible muligheder for boligens indretning. Boliger i dette scenarie og med et stærkt forøget kvalitetsniveau vil kunne være attraktive f.eks. for midaldrende, som vil skifte bolig før den 3. alder indtræder. Udgifterne er anslås over 20 år at udgøre ca. 135 mia. kr.
Rapporten giver således inspiration i forbindelse med opgørelse af et renoveringsbehov, fastlæggelse af indhold mv. af de nævnte kvalitetsparametre, omfang og kvalitetsniveau.
Støtte til innovation
Efter en bestemmelse i almenboliglovens § 91 B kan Landsbyggefonden yde støtte til fremme af innovation i byggeriet.
Støtten kan ydes i form af tilskud, som kan dække de merudgifter, der er forbundet med planlægning, gennemførelse og rapportering af forsøg- og udviklingsprojekter.
Støtte lam kun ydes til almene boliger, herunder ældreboliger ejes af en kommune, en region eller en selvejende institution og ungdomsboliger ejet af en selvejende institution. Friplejeboliger er ikke omfattet.
Tilskud kan ydes i årene 2007-2010, men da midlerne er begrænsede (4 x 5 mio. kr.) er der fastsat ansøgningsfrist til 1. februar 2008. En yderligere frist vil blive fastsat til 4. kvartal 2009.
Støtte kan gives såvel til projekter i nyt byggeri, som projekter i renoveringssager. Der kan også søges om støtte, hvis ansøger vurderer, at en renoveringsansøgning, som allerede er sendt til kommune eller er under behandling i fonden, indeholder et udviklingspotentiale, der ligger inden for ordningens rammer.
Som nævnt i regulativets § 15, stk. 2, kan støtte ydes til projekter, der kan styrke og udvikle det almene byggeri, herunder projekter om byggeriets indkøbsmåder, samarbejdsformer og organisering, byggeprocesser og byggeprodukter, energibesparende foranstaltninger, bolig- og bygningsudformning samt drifts- og vedligeholdelsesmetoder.
For hver ansøgningsrunde er fastsat nogle temaer, som ansøgningen skal falde indenfor.
Ved meddelelse af tilskud vil fonden især lægge vægt på projekter, der indebærer forbedringer af byggeriets og boligernes standard, herunder med hensyn til at modvirke fejl og skader, og fremme af holdbarhed, sundhed, energi- og ressourcebesparende løsninger og reduktion af driftsudgifter.
8. Særlig driftsstøtte (kapitaltilførsel m.v.) til problemramte afdelinger
Landsdispositionsfonden er en lovbestemt konto i Landsbyggefondens bogholderi.
Landsbyggefonden kan yde støtte som lån eller tilskud til almene boligafdelinger, hvor der er konstateret så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførelse.
Landsbyggefonden overfører hvert år halvdelen af indbetalingerne til den fælles moderniseringsfond til en landsdispositionsfond. Der tilskrives renter svarende til diskontoen.
Hvis Landsbyggefonden i et år yder støtte af landsdispositionsfondens midler, som overstiger indeståendet i denne fond, forøges overførelsen fra den fælles moderniseringsfond til landsdispositionsfonden med indtil 50%.
Landsbyggefonden kan af midlerne fra landsdispositionsfonden, give tilsagn om udligning af opsamlede underskud m.m. og andre nødvendige foranstaltninger.
Støtten ydes som lån eller tilskud efter fondens nærmere bestemmelse.
Landsbyggefonden kan gøre støtten betinget af, at boligorganisationen og et eventuelt forretningsførerselskab eller et andelsselskab i videst muligt omfang medvirker til en genopretning af den pågældende afdelings økonomi.
Fonden kan herunder stille krav om, at boligorganisationen anvender eventuelle midler - f.eks. trækningsretten - til sådanne ombygninger m.v. i afdelingen, at disse svarer til en tredjedel af fondens støtte til fysiske investeringer i afdelingen.
Lånet kan henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning. Lånet kan dog forlanges forrentet og afdraget efter fondens bestemmelser, såfremt afdelingens økonomi forbedres.
Der er opnået en forståelse med realkreditinstitutterne om deres fortsatte medvirken i driftsstøtten på et akkordmæssigt grundlag. De enkelte institutter tager hver for sig stilling til eventuel medvirken i en konkret sag. På grundlag af denne aftale er fordelingsmodellen ved kapitaltilførsel således:
Boligorganisation |
1/5 |
Realkreditinstitut |
1/5 |
Landsdispositionsfond |
2/5 |
Beliggenhedskommune |
1/5 |
Herudover kan forudsættes bidrag fra egen trækningsret og fælles puljemidler i Landsdispositionsfonden.
Reglerne for kapitaltilførsel fra Landsdispositionsfonden m.fl. baseres på en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer m.v. Forslag til driftsstøtten beregnes herefter ved en tilbageregning for at sikre afdelingens økonomi og huslejeniveau på et acceptabelt niveau. Driftsstøtten har ikke mulighed for generelt at forskyde huslejeniveauet. Der søges en balance mellem omkostningslejen - efter eventuel renovering - og den markedsbestemte maximumsleje for det pågældende byggeri.
Landsbyggefonden har særlig hjemmel i almenboligloven til at forudsætte kommunens deltagelse i driftsstøtten, hvilket ikke har været fraveget i noget tilfælde. Tilsvarende bestemmelser gælder over for de implicerede boligorganisationer, forudsat at der er disponibel egenkapital e.lign. til rådighed.
Det bemærkes, at sagsbehandlingen vedrørende landsdispositionsfonden foregår ved indstilling til samarbejdsparterne i den særlige driftsstøtte (boligorganisationen, realkreditinstitutterne og beliggenhedskommunen).
Tidsforløbet i hver enkelt sag afhænger i høj grad af lokale forhold. Det samlede projekt skal eventuelt i flere omgange forelægges for afdelingsmødet (beboermødet) og kommunalbestyrelsen.
9. Omprioritering
1994 – Lov:
Loven indebar i hovedtræk, at der kunne gives støtte til afdelinger, hvor der på baggrund af en samlet vurdering af afdelingens forhold er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af boligtager med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer.
Støtten er givet i form af:
• Reduktion af en afdelings kapitalydelser ved omprioritering indtil 10 mia. kr. af indestående nominallån og/eller IS 20-indekslån til nye 30 årige nominallån med løbende statslig ydelsessikring.
• Supplerende støtte i form af en løbende huslejesikring betalt af Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden) og staten. Statens andel må ikke overstige 20 mill. kr. pr. år. Huslejesikringen aftrappes efter en særlig ordning.
Herudover er de gældende driftsstøttebestemmelser udnyttet, idet der har været behov for yderligere supplerende støtte. Det er bl. a. sket ved anvendelse af den såkaldte 5-delings ordning med hensyn til kapitaltilførsel som følge af driftstab o.lign.
2000 – Lov:
Ændringen af almenboligloven indgår i regeringens samlede handlingsplan for bedre integration og er en del af en samlet vifte over redskaber i by- og boligpolitikken, som kan anvendes til løsning af by- og boligsociale problemer, bl.a. med henblik på at forbedre forholdene i socialt belastede områder og undgå sociale ghettoer. Som led i bestræbelserne på at skabe en mere afbalanceret beboersammensætning i almene boligområder er der etableret mulighed for at yde en særlig støtte til disse områder, således at pris og kvalitet bringes i bedre overensstemmelse med henblik på at øge områdernes konkurrenceevne og dermed mulighed for at kunne tiltrække bredere grupper af beboere.
Der er åbnet mulighed for en samlet lettelse på 220 mill. kr. årligt, dels ved at kunne forlænge løbetiden på eksisterende lån for derved at mindske kapitaludgifterne, dels ved at Landsbyggefonden kan yde særlig driftsstøtte. Den samlede støtte kan anvendes til lejenedsættelse, fysisk renovering og andre særlige foranstaltninger.
Der er ved lovændringen endvidere vedtaget en ændring af udlejningsreglerne, der giver et nyt instrument til at løse boligsociale problemer og sikre en mere afbalanceret beboersammensætning i det almene byggeri. En kommune og en boligorganisation kan aftale udlejning efter særlige kriterier. Ved en kombination af nye regler om fleksibel udlejning og de eksisterende regler om kommunal anvisningsret er der mulighed for en mere helhedsorienteret udlejningspolitik i de almene boligområder.
Støtten gives i form af:
• Omprioritering - inden for samlet årlig ydelsesreduktion på 80 mill. kr. – af indestående nominallån med rentesikrings- eller ydelsessikringstilskud til nye 30 årige rentetilpasningslån med løbende statslig ydelsesstøtte. Beboerbetalingen nedsættes med forskellen mellem ydelsen på det indfriede lån og ydelsen på det lån, der optages.
• Supplerende støtte i form af løbende huslejebidrag betalt af Landsbyggefonden (landsdispositionsfonden) med ca. 48% og staten med ca. 52% i perioden 2001-2003. Fra 2004 betaler fonden udgiften 100%. Huslejebidragene aftrappes efter særlig ordning.
Lettelserne fortsætter udover 2004, men aftrappes efter de herom gældende regler. Herudover kan de gældende driftsstøttebestemmelser udnyttes, idet det antages, at der vil være behov for yderligere supplerende støtte.
10. Beboerrådgivere
I perioden 2003 - 2008 kan Landsbyggefonden af de midler, der overføres til landsdispositionsfonden, yde tilskud til almene boligafdelinger med væsentlige økonomiske problemer eller væsentlige problemer af anden karakter til dækning af de udgifter, som disse afdelinger afholder i forbindelse med iværksættelse af forebyggende arbejde rettet mod boligområdet og de enkelte beboere.
Formålet er at styrke ordninger med beboerrådgivere i alment boligbyggeri. Beboerrådgiverens indsats skal indgå som et led i en samlet lokal koordineret indsats overfor de problemer, der samtidig skal løses i de enkelte boligområder med henblik på at styrke det sociale liv og netværk i boligområdet.
I loven anføres det udtrykkeligt, at det fortsat vil være den kommunale socialforvaltning, der forestår den individuelle hjælp til beboere, jfr. bistandsloven. Beboerrådgivernes arbejdsområde er således primært det brede boligsociale arbejde.
Landsbyggefonden kan endvidere anvende midlerne til iværksættelse af forebyggende arbejde fælles for flere berørte afdelinger.
Beboerrådgiverordningerne og de sociale aktiviteter, som blev iværksat i 1994 for en fireårig periode, blev i 1997 og i 2002 besluttet forlænget med nye perioder.
Tilskud til beboerrådgivere efter den nye ordning er i perioden 2003-2008 samlet afsat således at Landsbyggefonden/ landsdispositionsfonden betaler indtil 50% eller max 12,5 mill. kr. pr. år.
11. Afløsning af tilbagekøbsrettigheder
Der er i 2000 skabt mulighed for støtte fra Landsbyggefonden til frikøb af hjemfaldsklausuler, som påhviler eksisterende alment byggeri.
Hensigten med loven er at give kommunalbestyrelserne og boligorganisationernes øverste myndighed mulighed for at indgå aftaler om frikøb af ejendomme, hvorpå der er tinglyst tilbagekøbsklausuler. Loven indebærer endvidere, at der for fremtiden ikke er mulighed for, at ejere af alment byggeri kan erhverve ejendomme eller opføre byggeri på ejendomme, hvorpå der er tinglyst tilbagekøbsklausul, ligesom det heller ikke vil være muligt at omdanne sådanne ejendomme til almene ejendomme.
I mere end 100 år har en række kommuner – især Københavns Kommune – ved kommunale grundsalg til både private ejere og almene boligorganisationer som fast praksis betinget sig en tilbagekøbsklausul, hvorefter kommunen efter en periode (normalt 70-100 år) har ret til at tilbagekøbe ejendommen. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, i en række tilfælde med tillæg af bygningserstatning.
Loven indebærer, at der er mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan yde tilskud til de almene boligafdelinger, at boligorganisationen kan bidrage økonomisk til frikøb, at de enkelte afdelinger kan optage rentetilpasningslån, at kommunalbestyrelsen kan stille garanti for lånene, at Landsbyggefonden kan yde en nærmere angivet støtte i form af lån til boligorganisationerne, at boligorganisationerne får adgang til via dispositionsfonden at tilbagebetale disse lån, samt at staten yder lån til Landsbyggefonden i nødvendig omfang.
Det er boligorganisationens øverste myndighed, der kan indgå aftale med en kommunalbestyrelse om frikøb af en afdeling, hvorpå der er tinglyst en kommunal tilbagekøbsklausul. Det er således også øverste myndighed, der træffer beslutning om den nødvendige låneoptagelse og dermed om den lejeforhøjelse, der er nødvendig for at finansiere frikøbet.
Frikøbsprisen fastsættes efter aftale med de enkelte boligorganisationer og kommunalbestyrelsen. Der er indført en hjemmel for kommunen til at reducere frikøbssummen eller til at undlade at kræve betaling for ophævelsen af klausulen. Baggrunden herfor er boligsociale hensyn og det forhold, at der er ydet offentlig støtte til etablering og drift af de pågældende almene boligafdelinger.
Det er en forudsætning for indgåelse af en aftale om frikøb, at boligorganisationen medvirker økonomisk i finansieringen af frikøbet. Boligorganisationen skal bidrage med midler fra egenkapitalen. Da det vil være forskelligt fra boligorganisation til boligorganisation, hvor stor en del af egenkapitalen, der ud fra en samlet vurdering vil kunne indgå i finansieringen af frikøbet, fastsættes omfanget individuelt efter aftale med
Landsbyggefonden, idet der tages hensyn til de opgaver og forpligtelser i øvrigt, der involverer midler fra den pågældende boligorganisations egenkapital. Til finansiering af den resterende del af frikøbsprisen kan de berørte afdelinger optage realkreditlån med en maksimal løbetid på 35 år med pant i de pågældende afdelinger. Kommunalbestyrelsen kan garantere for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi.
Landsbyggefonden har med ministerens godkendelse fastsat et regulativ for hjemfaldsafløsning.
Støttemidler
Frikøbsaftaler skal finansieres af sektoren selv via aktivering af boligorganisationernes egenkapital og gennem lejeforhøjelse som følge af de optagne realkreditlån.
Udviklingen i egenkapitalen, herunder især de forventede indbetalinger til dispositionsfondene fra udamortiserede lån i de berørte boligorganisationer, vurderes ikke løbende at kunne sikre et rimeligt lejeniveau efter frikøbet. I det omfang dette er tilfældet, kan Landsbyggefonden efter ansøgning fra den pågældende boligorganisation yde støtte i form af lån til boligorganisationen til delvis betaling af ydelserne på de realkreditlån, der optages i de berørte afdelinger.
Landsbyggefonden kan efter ansøgning fra boligorganisationen yde 3 former for lån:
• Landsbyggefonden kan yde løbende ydelsesstøtte til den del af ydelsen på lånet, der ligger ud over en maksimal beboerbetaling, der fastsættes af Landsbyggefonden. Ligger ydelsen på lånet under den maksimalt fastsatte beboerbetaling, yder Landsbyggefonden som udgangspunkt ikke ydelsesstøtte.
• Landsbyggefonden kan i en kortere overgangsperiode yde et driftsbidrag, således at den endelige lejeforhøjelse ikke pålægges lejerne fuldt ud det første år. Driftsbidrag gives dermed over flere år til en gradvis opregulering af lejen til den maksimale beboerbetaling.
• Der er mulighed for, at Landsbyggefonden herudover kan yde et særligt driftsbidrag til ekstra lejenedsættelse i afdelinger med så væsentlige økonomiske problemer som følge af frikøbet, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførelse. Det understreges, at det særlige driftsbidrag alene kan ydes med henblik på at modvirke følgerne af frikøbet i de berørte boligafdelinger. Bidraget ydes som lån fra Landsbyggefonden til boligorganisationen.
Støtte og bidrag ydes som lån fra Landsbyggefonden til den pågældende boligorganisation og skal tilbagebetales og forrentes af boligorganisationen efter vilkår, der fastsættes af Landsbyggefonden med by- og boligministerens godkendelse. Lånet forudsættes forrentet med en rente, der sikre udgiftsneutralitet for fonden, og afvikles i takt med, at boligorganisationen får midler hertil.
Hvis indbetalingerne fra de berørte boligorganisationer ikke er tilstrækkelige til at dække Landsbyggefondens behov for midler til udlån, er det i loven fastsat, at staten har mulighed for i nødvendigt omfang at yde lån til dækning af fondens udgifter til ydelsesstøtte, driftsbidrag og særlig driftsbidrag. Lånet forudsættes forrentet med en rente, der sikrer udgiftsneutralitet for staten.
Det er en forudsætning i den københavnske aftale, at staten i nødvendigt omfang yder Landsbyggefonden statslån til dækning af fondens nettoudlæg til ydelsesstøtte og driftsbidrag. Til finansiering af det særlige driftsbidrag er det herudover forudsat i aftalen, at der ydes statslån inden for en ramme på 60 mill. kr. Det forudsættes, at statslånet påbegyndes afviklet i takt med, at Landsbyggefonden tilbagebetales fra de berørte boligorganisationer. Fra den 1. januar 2010 påbegynder landsdispositionsfonden af egne midler tilbagebetaling af restgæld, således at fondens lån vil være fuldt tilbagebetalt incl. påløbne renter inden den 1. januar 2015.
12. Tilskud til social og forebyggende indsats i problemramte afdelinger
I h. t. almenboligloven § 91a, kan Landsbyggefonden i årrækken 2006 - 2010 inden for en ramme på 600 mio. kr. og 4 x 400 mio. kr., i alt 2.200 mio. kr., give tilsagn til en social og forebyggende indsats i problemramte boligområder, heraf kan op til 5 x 200 mio. kr. anvendes til huslejenedsættelser.
Med hensyn til sociale aktiviteter gælder det, at Landsbyggefonden kan yde tilskud til et bredt spektrum af initiativer og aktiviteter, der kan medvirke til at stimulere og igangsætte en positiv udvikling i problemramte boligområder eller har et forebyggende sigte. Der kan således ydes tilskud til sociale aktiviteter og initiativer i problemramte boligområder, som er omfattet af en helhedsplan, til lokal koordinering eventuelt i et områdesekretariat samt til både lokal og landsdækkende evaluering og erfaringsopsamling.
Huslejestøtte kan særskilt gives til problemramte afdelinger efter en konkret vurdering m.v. Udmelding og senere tilsagn gives under forudsætning af at indsatsen indgår i en helhedsplan med tilhørende finansieringsplan. Støtten ydes enten som egentlig nedsættelse af balancelejen og/eller som kompensation for nye kapitaludgifter ved fysiske (støttede) arbejder, højt huslejeniveau, driftsvanskeligheder m.v.
Huslejestøtte ydes på baggrund af oplysninger om det nuværende huslejeniveau, evt. nødvendige renoveringsarbejder m.m., den lokale konkurrencesituation, herunder også den interne konkurrence, afdelingens attraktionsværdi herunder afdelingens alder, beboersammensætningen og regnskabet m.v. Fonden udarbejder en huslejemodel, der systematisk kan måle behovet for huslejenedsættelser i de ansøgende afdelinger. På baggrund af modellens resultater udarbejder fonden en foreløbig liste over afdelinger, som kan forvente at komme i betragtning til huslejenedsættelse. Herefter vil disse afdelinger få besked om, hvilke krav fonden har til den endelige helhedsplan.
Afdelinger, som ikke imødekommes hvad angår huslejenedsættelse efter almenboligloven § 91a, viderebehandles i landsdispositionsfonden som "almindelige" driftsstøttesager, inden eventuelle endelige afslag meddeles.
Boligsociale tiltag . Behovet for en boligsocial indsats i de enkelte boligområder vil blive vurderet ud fra først og fremmest beboersammensætningen, men herudover også efter forekomsten af hærværk, vold og anden kriminalitet og andre indikatorer på boligområdets sociale kapital. Herudover vil Landsbyggefonden foretage en faglig vurdering af de enkelte ansøgninger og særligt perspektivrige og/eller nyskabende indsatser vil kunne blive prioriteret, ligesom mangelfulde og luftige ansøgninger fra ellers støtteberettigede boligområder vil kunne blive forbigået.
På baggrund af en indledende sagsbehandling vil fonden lave en foreløbig udmelding om fordeling af de boligsociale midler, og der vil blive oplyst om fondens krav til bearbejdningen af den foreløbige helhedsplan. Herefter foretager boligorganisationen i samarbejde med kommunen dette arbejde, hvorefter den endelige helhedsplan indsendes til Landsbyggefonden, og i det tilfælde fonden kan tiltræde denne, kan selve arbejdet med helhedsplanens gennemførelse påbegyndes. Falder enkelte ansøgninger fra, eller nedjusteres, i forløbet mod det endelige tilsagn, evt. fordi fondens krav til bl.a. lokal medfinansiering ikke kan imødekommes, vil tilsagnet overgå til de ansøgninger som i første omgang blev placeret på venteliste i prioriteret rækkefølge.
Det vil være et centralt element i en støtteansøgning m.m., at ansøgeren udarbejder et foreløbigt forslag til en helhedsplan for den pågældende afdeling/område.
Som minimum må der i selve ansøgningen indgå en kort skriftlig problembeskrivelse og analyse af bebyggelsens situation og hvilke initiativer/konkrete foranstaltninger, der tænkes gennemført af social, organisatorisk, teknisk og økonomisk art.
Derudover må der også, som minimum fremlægges nogle foreløbige overvejelser om, hvordan indsatsen tænkes gennemført og med hvilke virkemidler og arbejdsmetoder.
Indsatsen i boligområdet skal endvidere ske i et tæt samarbejde mellem de involverede parter: kommune, boligorganisation, afdelingsbestyrelse og ikke mindst beboerne selv. Herudover bør øvrige relevante andre lokale interessenter, såsom skoler, institutioner, det lokale erhvervsliv, de frivillige organisationer og politiet, inddrages. Det er navnlig vigtigt, at der foreligger konkrete forslag til samarbejde med kommunen og dennes forvaltninger. Det kan være gennem løbende dialog og drøftelse af boligområdets situation, en koordinering af den problemløsende og/eller forebyggende indsats. Ved oprettelse af et områdesekretariat o. lign. kan indsatsen blive synlig for alle parter og det kan bidrage til en generel forbedring af boligforholdene - og så vidt muligt ideer til et forbedret samarbejde imellem. Helhedsplanen vil i så fald skulle omfatte et bredere byområde end den enkelte almene boligafdeling.
Helhedsplanen skal indeholde forslag til en helhedsorienteret og langsigtet opretning af bebyggelsen. Den skal således beskrive alle nødvendige forslag til social, fysisk og økonomisk genopretning. I den forbindelse er det vigtigt at bemærke, at Landsbyggefonden ikke yder støtte til fysisk opretning, herunder beboerhuse og øvrige miljøforbedringer, via almenboligloven § 91a. Helhedsplanens oplysninger om fysisk og økonomisk opretning er nødvendige for en samlet vurdering af bebyggelsens situation og til vurdering af et realistisk huslejeniveau i afdelingen og dermed for fordelingen af huslejemidlerne i § 91a.
Anlægsarbejder er derimod henvist til særskilt finansiering. Hvad angår evt. forslag til fysisk opretning, skal Landsbyggefonden derfor henlede opmærksomheden på de særlige regler, herunder skemagang, der er gældende ved opnåelse af støttede realkreditlån til finansiering af renovering m.v. i h. t. almenboligloven § 91 renoveringsstøtteordningen.
Helhedsplanen bør indeholde elementer, som kan bidrage til at styrke afdelingens konkurrenceevne på det lokale boligmarked. Udover at administrationen og driften skal være velfungerende, kan der være behov for at gennemføre en særlig og målrettet indsats for at forbedre afdelingens attraktionsværdi, omdømme m.v. Det kan f.eks. ske ved omhyggelige valg af gode byggetekniske og arkitektoniske renoveringsløsninger, tilpasning (ombygninger) af boliger til nutidige behov. Det gælder i særdeleshed også en indsats som fremmer tilgængelighed for ældre og handicappede, iværksættelse af projekter som medvirker til et attraktivt boligmiljø (ressourcebesparelser) i bred forstand, - d.v.s. styrkelse af muligheder for et mere velfungerende beboerdemokrati, forebyggelse af kriminalitet og hærværk m.v.
Det er et vigtigt element i den foreløbige helhedsplan, at der arbejdes inden for rammerne af et realistisk budget og huslejeniveau. Der skal tilvejebringes en lokal medfinansiering. For at komme i betragtning til støtte til en social aktivitet kræves der som minimum em lokal medfinansiering svarende til 25% af den samlede indsats. Tilsvarende vil der som forudsætning for evt. huslejestøtte blive stillet krav om et eget bidrag på ligeledes 25%. For hvert indsatsområde i helhedsplanen skal der fastlægges konkrete mål og succeskriterier, der kan gøres til genstand for evaluering. Det forudsættes, at helhedsplanen bliver drøftet med afdelingens beboere. Endvidere bør der opstilles foreløbige milepæle for de enkelte indsatsområder. Det må påregnes, at milepælene løbende skal justeres under udarbejdelsen af den endelige helhedsplan og under gennemførelsen af det samlede projekt. I nogle tilfælde vil en samlet løsning hurtigt kunne gennemføres, i andre tilfælde skal der særlige supplerende undersøgelser til, hvilket kan resultere i en forlængelse af processen og en senere projektopstart, end man først havde forventet.
Når helhedsplanens enkelte elementer er udarbejdet, bør der opstilles en kortfattet opsummering, der angiver de centrale emner og overvejelser i planen.
Endelig er det vigtigt, at der i tiden fremover sker en bevidst og planlagt opfølgning af helhedsplanens mål, succeskriterier og milepæle, således at de nødvendige justeringer og tilpasninger bliver foretaget.
Det skal understreges, at hvis afdelingen omfattes af den foreløbige udmelding omg støtte, skal der udarbejdes en endelig helhedsplan. Det indebærer, at den foreløbige helhedsplan under indtryk af Landsbyggefondens udmelding skal revurderes og præciseres, således at den bliver operationel og anvendelig i forhold til den faktiske støtteudmelding m.v.
Det er en forudsætning for tilskud, at indsatsen beskrives præcist og udbydende i den endelige helhedsplan og at den relatere sig til et gennemarbejdet og detaljeret budget, herunder en finansieringsplan, der er udarbejdet af boligorganisationen i samarbejde med relevante interessenter og godkendt af kommunalbestyrelsen.
Det er desuden en forudsætning for tilskud, at indsatsen i det boligområde, hvor afdelingen er beliggende, koordineres lokalt, f.eks. af et områdeskretariat. Fonden kan yde tilskud til etablering og drift af sekretariatet. Fonden kan fravige disse krav, hvis det er hensigtsmæssigt, f.eks. hvor der er tale om tilskud til isolerede forebyggende aktiviteter eller initiativer i mindre problemramte afdelinger (Nålestiksprojekter).
Med henblik på styring af den samlede indsats efter almenboligloven § 91a forestår Landsbyggefonden en landsdækkende formidling og koordinering og sørger endvidere for, at der foretages en evaluering af den gennemførte indsats effekt i forhold til de problemramte områder og den almene sektor generelt. Landsbyggefonden orienterer løbende Socialministeriet herom. Der forudsættes i den forbindelse et samarbejde fra de støttede bebyggelsers side. Der bør herunder lokalt etableres evaluering/effektmåling/tilfredshedsundersøgelser, således at indsatserne til stadighed følges, vurderes og evt. justeres i det lokale samarbejde. De lokale evalueringer m.v. skal tilpasses projektets størrelse, indsatsernes karakter og skal i fornødent omfang stilles til rådighed for den landsdækkende evaluering.
13. Almen Analyse
Overordnet
Almen Analyse, afdeling i Landsbyggefonden, fokuserer på udarbejdelsen af nøgletal og analyser af almene boligorganisationers anlæg og drift m.v., herunder bencmarking og evaluering bl.a. i forhold til eventuelle fremtidige mål- og rammestyringsaftaler mellem kommuner og boligorganisationer.
Landsbyggefonden modtager elektroniske regnskabsindberetninger fra alle almene boligorganisationer.
Regnskaberne indlæses i en regnskabsdatabase og der udarbejdes bl.a. en huslejestatistik. Almen Analyse skal endvidere af egen drift søge udviklingen i den almene sektor belyst bl.a. på grundlag af de indberettede regnskabstal m.v. I forbindelse med forvaltningsrevision får Landsbyggefonden udarbejdet temaundersøgelser om forskellige emner.
Almen Analyse foretager regnskabsgennemgange med henblik på at forebygge tab for garantiordningen og vejleder/underviser vedrørende regnskabsmæssige spørgsmål.
Regnskabsindberetning
De almene boligorganisationer m.fl. skal hvert år inden seks måneder efter regnskabsårets afslutning indberettet regnskabsmaterialet til Landsbyggefonden. Gældende fra regnskabsår 2008 sker indberetningen via internettet på fondens hjemmeside. Internet-indberetningen forbedrer mulighederne for dialog mellem de involverede parter, øger mulighederne for fejltjek, sikrer færre fejl og mangler og sikrer hurtig offentliggørelse af regnskaberne.
De selvejende almene ældre- og ungdomsboliginstitutioner blev i 2006 omfattet af den obligatoriske regnskabsindberetning.
Regnskabsgennemgang
Regnskabsgennemgangen foretages af Almen Analyse. Et vigtigt formål med gennemgangen er at forebygge tab for fondens garantiordning. Garantiordningen indebærer, at fonden garanterer for afdelingernes henlagte midler og driftsmidler, som forvaltes af boligorganisationerne. Det er sjældent, at garantiordningen bliver taget i brug.
Regnskabsgannemgangen foregår som udgangspunkt ved hjælp af en række nøgletal. Efter behov indhentes flere oplysninger og der kan eventuelt udarbejdes en mere detaljeret regnskabsgennemgang. Almen Analyse kan afkræve en organisation alle nødvendige oplysninger til belysning af organisationens og dets afdelingers økonomiske forhold. Der gives kopi af en regnskabsgennemgang til den pågældende boligorganisations hjemstedskommune og revisor. Et andet formål med gennemgangen er at undersøge, om der kan konstateres mere generelle regnskabsmæssige problemer. Hvis der konstateres sådanne generelle problemer, iværksætter Almen Analyse forskellige informationstiltag rettet mod hele sektoren.
I forbindelse med udviklingsarbejdet vedrørende regnskabsindberetning via Internettet er der udviklet et elektronisk værktøj, som understøtter arbejdet med regnskabsgennemgange.
Det skal understreges, at Almen Analyse ikke har tillagt egentlige tilsynsbeføjelser. Det har kun det offentlige tilsyn, og det vil i første række sige de kommunale myndigheder. Almen Analyse samarbejder med såvel kommuner som Indenrigs- og Socialministeriet i deres varetagelse af tilsynsopgaverne, ligesom den er serviceorgan over for boligorganisationerne ved ydelse af vejledning.
Omdannelse
Når en selvejende institution ønskes omdannet til en almen boligorganisation, giver Almen Analyse en driftsøkonomisk vurdering af den selvejende institution. Vurderingen indgår i kommunens behandling af sagen.
Referenceramme for almen boligvirksomhed/forvaltningsrevision
Landsbyggefonden har udarbejdet en vejledning om indførelse af forvaltningsrevision i almene boligorganisationer m.v. Obligatorisk edb-indberetning af regnskaber er etableret, ligesom fonden har fået hjemmel til at afholde udgifter til temaundersøgelser af virksomhedsområder i almene boligorganisationers drift m.v.
Regnskabsdatabase
På grundlag af den elektroniske regnskabsindberetning fra almene boligorganisationer har Landsbyggefonden opbygget en regnskabsdatabase. Regnskabsdatabasen vil bl.a. danne basis for
- husleje- og budgetstatistik
- andre statistikker og analyser
- nøgletal og søgefunktioner
- mulighed for at hjemtage regnskabsdata til egen bearbejdning.
Databasen indeholder bl.a. forudbestemte nøgletal m.v., ligesom der er etableret søgefunktioner, hvor man kan finde hele regnskaber eller regnskabsoplysninger efter eget valg.
Der er mulighed for overførsel af regnskaber eller nøgletal m.v. til egen PC eller lignende med henblik på egen bearbejdning.
Landsbyggefonden udbygger løbende indberetningsprogrammet med flere valideringsfunktioner, således at fejl og mangler minimeres.
Regnskabsdatabasen kan findes på Landsbyggefondens hjemmeside.
Analyser og statistikker
Almen Analyse udarbejder en årlig Husleje- og udgiftsstatistik. Der vil fremover blive udarbejdet forskellige temastatistikker, analyser m.v.
Temaundersøgelse
Som led i opbygning af en fælles referenceramme gennemfører fonden temaundersøgelser i samarbejde med eksterne konsulenter. Undersøgelserne belyser forskellige temaer, der anskueliggøres ved undersøgelser hos et antal frivillige boligorganisationer.
Der er gennemført 3 temaundersøgelser om henlæggelsessystemet og administrationsforhold. Samt "Temaundersøgelse om administrationsforhold m.m. 2. del - Benchmarking m.v." I den forbindelse er der desuden foretaget en statusundersøgelse vedr. forvaltningsrevision, og udarbejdet kogebøger til brug for boligorganisationernes videre arbejde med benchmarkingundersøgelser.
En fjerde temaundersøgelse om energiforbrug og energibesparende foranstaltninger er iværksat.
Vejledning og undervisning
Formålet med vejledningen er bl.a. at bistå boligorganisationerne med at opnå et mere ensartet regnskabsmateriale og afklare spørgsmål om regelgrundlaget i forbindelse med regnskabsmæssige forhold i boligorganisationerne. Vejledningen gives skriftligt ved nøgletals- og regnskabsgennemgange, endvidere er der ydet vejledning i forbindelse med besvarelse af mange telefoniske og skriftlige henvendelser.
Medarbejdere fra Almen Analyse underviser i mange forskellige sammenhænge blandt andet om låne- og regnskabsindberetning.
14. Garantiordningen
Garantiordningen trådte i kraft pr. 15. juni 1984, og den dækker et hvert tab på almene boligafdelingers midler, som almene boligorganisationer har i forvaltning. Motiveringen er, at en afdelings beboere skal være sikrede mod tab i enhver situation, også selv om organisationens ledelse ikke har overholdt udlånsbestemmelserne eller på anden måde har disponeret uforsvarligt over afdelingens midler. Fondens dækning af en afdelings tab betragtes som udlæg for organisationen og kan, når organisationens økonomi tillader det, blive krævet tilbagebetalt med tillæg af renter.
I 1988 blev garantiordningen ændret, således at fælles anbringelse af likvide midler fra flere godkendte almene boligorganisationer nu kan anmeldes til Landsbyggefonden. Der forudsættes indsendelse af ekstra regnskabsmateriale attesteret af revisor. Dette skal ske med henblik på at begrænse risikoen for, at krav mod en boligorganisation på grund af unøjagtigheder i bogføringen kan overføres til andre af de samarbejdende boligorganisationer.
I 1999 er reglerne for garantiordningen ændret, således at kapitalplacering i investeringsforeninger (specialforeninger) kan anmeldes til fonden, jf. krav herom i driftsbekendtgørelsen.
15. Boligportal
Ved boligforlig 2005 aftaltes at der skulle etableres en boligportal i regi af Landsbyggefonden. Socialministeriet udsendte i december 2006 den afsluttede rapport fra en af nedsat arbejdsgruppe vedrørende en fælles boligportal. Rapporten lagde op til at den fælles boligportal skulle gøre det muligt for interesserede at få et overblik over boligtilbuddene i det almene byggeri. Man skal kunne lave ansøgninger med udgangspunkt i f.eks. lejlighedens størrelse, huslejens størrelse, beliggenhed, mulighed for at holde husdyr o.s.v. Portalen skal derudover yde forbrugervenlig information om diverse regler og fakta om den almene boligsektor.
Der skal anvendes et fælles huslejebegreb for at muliggøre sammenligninger mellem forskellige lejligheder. Oplysninger om ventetider skal bygge på boligorganisationernes forventning om ventetider i den pågældende afdeling. Endelig skal portalen indeholde oplysninger om de enkelte boligers egnethed for ældre og handicappede - i praksis ved at der sker en integration til handicapbolig.dk.
Portalen skal videreformidle ønsker om opskrivning til den pågældende boligorganisation/opskrivningssamarbejde, men der er ikke lagt op til, at der skal kunne ske en fælles opskrivning. Indberetninger til portalen bliver obligatorisk for boligorganisationerne.
Opgaven med at etablere boligportalen er nu overgået til Landsbyggefonden. Der er nedsat en LBF-styregruppe med deltagelse af Socialministeriet, Kommunernes Landsforening og Boligselskabernes Landsforening. Der er besluttet en tidsplan, hvorefter portalen vil kunne tages i brug i 2008.
Fra 1. januar 2007 er åbnet en ny portal, Borger.dk, der skal være indgangen til al offentlig information i Danmark - i praksis formentlig i form af, at der er nogle generelle overordnede informationssider og herefter links til relevante myndigheders hjemmesider. Boligportalen skal indgå som link i den nye portal.
16. Friplejeboliger
Folketinget har vedtaget lov om friplejeboliger. Loven er trådt i kraft d. 1. februar 2007. Loven udbygger den øgede valgfrihed for borgeren på plejeboligområdet, som blev indført med det frie valg af plejeboliger over kommunegrænser pr. 1. juli 2002. Loven fastsætter rammer for frit valg for borgeren mellem kommunale og private plejeboliger uden for den kommunale boligforsyning. Samtidig gives fonde, herunder selvejende institutioner, og andre private leverandører adgang til at etablere og drive friplejeboliger i konkurrence med de kommunale plejeboligtilbud. Landsbyggefonden pålægges en række opgaver i forhold til friplejeboligerne, f.eks. indbetalinger ved udamortisering, særlig driftsstøtte og provenu/underskud ved afhændelse. Der er en årlig ramme på etablering af 500 friplejeboliger.